01 · Guide
Vue d’ensemble
Le marché foncier agricole repart en volume en 2025 : les transactions de terres et prés progressent de 3,2 %, les surfaces échangées de 5,9 % et la valeur de 11 %. Les biens loués tirent la reprise, alors que le marché des biens libres non bâtis continue de se contracter.
Ces chiffres nationaux décrivent des ventes observées, pas une estimation automatique de chaque parcelle. Ils doivent être confrontés à la petite région agricole, au nombre de transactions et au statut locatif du bien.
02 · Guide
Que mesure exactement le « prix des terres agricoles »?
Le mot « prix » peut recouvrir plusieurs objets. Dans le barème officiel, les terres labourables et prairies naturelles sont des biens non bâtis destinés à conserver leur vocation agricole. Les prix sont exprimés en euros courants à l'hectare, hors taxes et frais d'acte.
Pour une comparaison locale, relever l’année de la vente, la surface, les bâtiments éventuels et la situation libre ou louée. Une moyenne départementale peut cacher des terres de grandes cultures, des prairies et des secteurs périurbains très différents.
03 · Guide
Données nationales 2025 : repères clés
Les catégories « vignes », « forêts », « loisirs » ou « anticipation de changement d'usage » ne doivent pas être mélangées aux terres et prés agricoles classiques. En 2025, par exemple, les espaces non bâtis de loisirs/anticipation affichent un prix moyen bien plus élevé ; ce différentiel traduit un marché et une destination économique différents.
La valeur vénale publiée officiellement n'est pas un tarif obligatoire. Le Code rural prévoit un barème annuel par département, région naturelle et nature de culture ; il constitue notamment un élément d'appréciation du juge. Les données sont construites à partir de mutations observées, avec filtres statistiques et moyennes pluriannuelles.
04 · Guide
Zones de grandes cultures et d’élevage : des repères différents
Dans l’étude Safer 2025, les zones de grandes cultures sont à 8 150 €/ha pour les terres libres et 6 800 €/ha pour les terres louées ; les zones d’élevage bovin sont respectivement à 4 740 et 4 040 €/ha. Ces écarts illustrent la nécessité d’un repère local avant toute négociation.
| Zone | Terres libres | Terres louées |
|---|---|---|
| Grandes cultures | 8 150 | 6 800 |
| Élevage bovin | 4 740 | 4 040 |
05 · Guide
Terres libres vs terres louées : l’écart de 2025
L'écart national de 1 110 €/ha représente environ 17,2 % de la valeur libre. Ce ratio est descriptif : la décote réelle dépend de la durée et des clauses du bail, du niveau du fermage, de la qualité du preneur, des droits de préemption, de la liquidité locale et du profil d'acheteur.
• Le prix publié est souvent lissé sur plusieurs années à des niveaux géographiques fins ; il ne reflète donc pas nécessairement le dernier mois de marché.
La présence d’un preneur change les droits attachés au bien et les perspectives d’usage de l’acquéreur. Le prix du loué ne se déduit donc pas mécaniquement du prix du libre par une décote nationale fixe.
06 · Guide
Fermage : lien entre revenu locatif et valeur du foncier
Le statut du fermage encadre le loyer. L'indice national des fermages s'établit à 127,04 en 2026, soit +3,23 % par rapport à 2025. Les loyers agricoles ne suivent donc pas librement le prix des terres : ils dépendent d'un cadre réglementé, des arrêtés départementaux et de l'indice national.
Pour une terre louée, examiner le bail, son loyer, les bornes préfectorales et l’actualisation selon l’indice des fermages. Le revenu locatif observé doit être rapporté au prix d’achat et aux charges réelles, sans l’assimiler à un rendement garanti.
Questions fréquentes
Pour aller à l’essentiel
Le prix publié officiellement est-il un tarif obligatoire?
Non. La valeur vénale publiée n’est pas un tarif obligatoire. Le barème annuel par département, région naturelle et nature de culture constitue notamment un élément d’appréciation du juge.
Pourquoi le prix d’une terre louée diffère-t-il de celui d’une terre libre?
La présence d’un preneur change les droits attachés au bien et les perspectives d’usage de l’acquéreur. En 2025, l’écart national est de 1 110 €/ha, soit environ 17,2 % de la valeur libre.
Comment évolue l’indice des fermages?
L’indice national des fermages s’établit à 127,04 en 2026, soit +3,23 % par rapport à 2025. Les loyers agricoles dépendent d’un cadre réglementé et de cet indice.
