01 · Guide
Vue d’ensemble
Le fermage est le loyer dû par l'exploitant agricole — le preneur — au propriétaire — le bailleur — dans le cadre d'un bail rural soumis, lorsque les conditions légales sont réunies, au statut du fermage et du métayage. Ce statut est largement d'ordre public : les parties disposent d'une liberté contractuelle encadrée par le Code rural et de la pêche maritime.
Pour les terres nues et bâtiments d'exploitation, le loyer doit être fixé en monnaie entre des minima et maxima arrêtés par l'autorité administrative. Il est actualisé chaque année selon l'indice national des fermages. En 2026, cet indice vaut 127,04, soit +3,23 % sur un an.
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Champ d’application : quand le statut du fermage s’applique-t-il?
L'article L. 411-1 pose le principe d'application du statut à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie par le Code rural. Le montage concret doit néanmoins être vérifié au regard des exclusions et régimes particuliers.
• La qualification dépend de la réalité de la mise à disposition et de l'usage agricole, pas seulement du titre donné au contrat.
• Une convention précaire, une petite parcelle, une occupation liée à un autre contrat ou certains biens particuliers peuvent relever de régimes différents.
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Durée du bail rural ordinaire
Le régime de droit commun repose sur une durée minimale de neuf ans. Des baux à long terme — notamment de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière selon les cas — obéissent à des règles spécifiques et peuvent être choisis pour sécuriser davantage la relation foncière ou préparer une transmission.
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Prix du bail : encadrement légal
Pour les terres nues et bâtiments d'exploitation, l'article L. 411-11 prévoit un loyer fixé en monnaie entre des maxima et minima arrêtés par l'autorité administrative. Ces bornes sont proposées après consultation des commissions paritaires départementales des baux ruraux et peuvent varier selon la nature et la qualité des biens.
• Le prix initial doit respecter l'arrêté préfectoral en vigueur pour la catégorie de bien et le département.
• Certaines cultures permanentes peuvent être évaluées en quantité de denrées dans le cadre prévu par le Code.
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Indice national des fermages 2026
L'arrêté du 11 août 2026 a été publié au Journal officiel du 13 août 2026. L'indice résulte d'une pondération de 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare et de 40 % de l'évolution du niveau général des prix.
| Composante | Pondération |
|---|---|
| Évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare | 60 % |
| Évolution du niveau général des prix | 40 % |
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Historique récent de l’indice : pourquoi le loyer peut monter vite
L'indice national varie avec les revenus agricoles moyens et le niveau général des prix. Son architecture en moyenne pluriannuelle du RBEA vise à limiter les à-coups d'une seule campagne, sans supprimer les phases de hausse ou de baisse. Pour le suivi SILLOVA, l'indice doit être stocké par année avec la référence de l'arrêté ministériel.
Le dossier privilégie la valeur 2026 officiellement publiée ; pour une série longue, les arrêtés annuels Légifrance doivent être importés ou vérifiés un à un.
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Arrêtés préfectoraux : l’autre moitié du calcul
Les préfets fixent des maxima et minima par catégories. Les critères peuvent porter sur la nature des terres, leur qualité, les bâtiments, la localisation, l'irrigation, l'état des équipements ou d'autres paramètres définis localement. Les Chambres d'agriculture republient souvent ces barèmes à titre pratique, mais la référence juridique reste l'arrêté préfectoral.
Questions fréquentes
Pour aller à l’essentiel
Quelle est la durée minimale d’un bail rural ordinaire?
Le régime de droit commun repose sur une durée minimale de neuf ans. Des baux de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière obéissent à des règles spécifiques.
Comment est encadré le prix du bail?
Pour les terres nues et bâtiments d’exploitation, le loyer est fixé entre des maxima et minima arrêtés par l’autorité administrative. Le prix initial doit respecter l’arrêté préfectoral en vigueur.
Comment est calculé l’indice des fermages?
Il pondère à 60 % l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare et à 40 % celle du niveau général des prix. La valeur 2026 est de 127,04.
