01 · Référence
Résumé exécutif
Le fermage est le loyer dû par l'exploitant agricole — le preneur — au propriétaire — le bailleur — dans le cadre d'un bail rural soumis, lorsque les conditions légales sont réunies, au statut du fermage et du métayage. Ce statut est largement d'ordre public : les parties disposent d'une liberté contractuelle encadrée par le Code rural et de la pêche maritime. [S3]
Pour les terres nues et bâtiments d'exploitation, le loyer doit être fixé en monnaie entre des minima et maxima arrêtés par l'autorité administrative. Il est actualisé chaque année selon l'indice national des fermages. En 2026, cet indice vaut 127,04, soit +3,23 % sur un an. [S1][S2]
02 · Référence
Champ d’application : quand le statut du fermage s’applique-t-il ?
L'article L.411-1 pose le principe d'application du statut à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie par le Code rural. Le montage concret doit néanmoins être vérifié au regard des exclusions et régimes particuliers. [S3]
• La qualification dépend de la réalité de la mise à disposition et de l'usage agricole, pas seulement du titre donné au contrat.
• Une convention précaire, une petite parcelle, une occupation liée à un autre contrat ou certains biens particuliers peuvent relever de régimes différents.
Le fermage est le loyer dû par l'exploitant agricole — le preneur — au propriétaire — le bailleur — dans le cadre d'un bail rural soumis, lorsque les conditions légales sont réunies, au statut du fermage et du métayage. Ce statut est largement d'ordre public : les parties disposent d'une liberté contractuelle encadrée par le Code rural et de la pêche maritime. [S3]
03 · Référence
État des lieux d’entrée : une pièce centrale
Un état des lieux contradictoire doit être établi dans le mois précédant ou suivant l'entrée en jouissance. Il sert notamment à distinguer, en fin de bail, les améliorations apportées par le preneur des dégradations éventuelles. Le texte prévoit qu'il décrit les bâtiments, les terres, leur entretien et les rendements moyens des cinq années précédentes. [S6]
04 · Référence
Durée du bail rural ordinaire
Le régime de droit commun repose sur une durée minimale de neuf ans. Des baux à long terme — notamment de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière selon les cas — obéissent à des règles spécifiques et peuvent être choisis pour sécuriser davantage la relation foncière ou préparer une transmission. [S4][S7]
05 · Référence
Prix du bail : encadrement légal
Pour les terres nues et bâtiments d'exploitation, l'article L.411-11 prévoit un loyer fixé en monnaie entre des maxima et minima arrêtés par l'autorité administrative. Ces bornes sont proposées après consultation des commissions paritaires départementales des baux ruraux et peuvent varier selon la nature et la qualité des biens. [S2]
• Le prix initial doit respecter l'arrêté préfectoral en vigueur pour la catégorie de bien et le département.
• Certaines cultures permanentes peuvent être évaluées en quantité de denrées dans le cadre prévu par le Code. [S2]
06 · Référence
Indice national des fermages 2026
L'arrêté du 11 août 2026 a été publié au Journal officiel du 13 août 2026. L'indice résulte d'une pondération de 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare et de 40 % de l'évolution du niveau général des prix. [S1][S8]
07 · Référence
Historique récent de l’indice : pourquoi le loyer peut monter vite
L'indice national varie avec les revenus agricoles moyens et le niveau général des prix. Son architecture en moyenne pluriannuelle du RBEA vise à limiter les à-coups d'une seule campagne, sans supprimer les phases de hausse ou de baisse. Pour le suivi SILLOVA, l'indice doit être stocké par année avec la référence de l'arrêté ministériel. [S1][S8]
Le dossier privilégie la valeur 2026 officiellement publiée ; pour une série longue, les arrêtés annuels Légifrance doivent être importés ou vérifiés un à un. [S1][S9]
08 · Référence
Arrêtés préfectoraux : l’autre moitié du calcul
Les préfets fixent des maxima et minima par catégories. Les critères peuvent porter sur la nature des terres, leur qualité, les bâtiments, la localisation, l'irrigation, l'état des équipements ou d'autres paramètres définis localement. Les Chambres d'agriculture republient souvent ces barèmes à titre pratique, mais la référence juridique reste l'arrêté préfectoral. [S2][S10]
| Terme | Définition opérationnelle |
|---|---|
| Bail rural | Mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, sous réserve des cas et exclusions prévus par le Code rural. |
| Fermage | Loyer payé en monnaie par le preneur dans un bail à ferme. |
| Métayage | Mode distinct où le prix peut être lié au partage des produits, soumis à des règles spécifiques. |
| Bailleur | Propriétaire ou titulaire habilité à donner le bien à bail. |
| Preneur | Exploitant qui prend les biens à bail et assume les obligations d’exploitation. |
| Statut du fermage | Ensemble de règles impératives des articles L.411-1 et suivants du Code rural. |
Questions fréquentes
Pour aller à l’essentiel
Que faut-il retenir sur résumé exécutif ?
Le fermage est le loyer dû par l exploitant agricole le preneur au propriétaire le bailleur dans le cadre d un bail rural soumis lorsque les conditions légales sont réunies au statut du fermage et du métayage Ce statut est largement d ordre public les parties disposent d une liberté contractuelle encadrée par le Code rural et de la pêche maritime S3 Pour les terres nues et bâtiments d exploitation le loyer doit être fixé en monnaie entre des minima et maxima arrêtés par l autorité administrative Il est actualisé… [S01][S02][S03]
Que faut-il retenir sur champ d’application : quand le statut du fermage s’applique-t-il ? ?
L article L 411-1 pose le principe d application du statut à toute mise à disposition à titre onéreux d un immeuble à usage agricole en vue de l exploiter pour y exercer une activité agricole définie par le Code rural Le montage concret doit néanmoins être vérifié au regard des exclusions et régimes particuliers S3 La qualification dépend de la réalité de la mise à disposition et de l usage agricole pas seulement du titre donné au contrat Une convention précaire une petite parcelle une occupation liée à un… [S01][S02][S03]
Que faut-il retenir sur état des lieux d’entrée : une pièce centrale ?
Un état des lieux contradictoire doit être établi dans le mois précédant ou suivant l'entrée en jouissance. Il sert notamment à distinguer, en fin de bail, les améliorations apportées par le preneur des dégradations éventuelles. Le texte prévoit qu'il décrit les bâtiments, les terres, leur entretien et les rendements moyens des cinq années précédentes. [S6] [S01][S02][S03]
Que faut-il retenir sur durée du bail rural ordinaire ?
Le régime de droit commun repose sur une durée minimale de neuf ans. Des baux à long terme — notamment de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière selon les cas — obéissent à des règles spécifiques et peuvent être choisis pour sécuriser davantage la relation foncière ou préparer une transmission. [S4][S7] [S01][S02][S03]
Que faut-il retenir sur prix du bail : encadrement légal ?
Pour les terres nues et bâtiments d'exploitation, l'article L.411-11 prévoit un loyer fixé en monnaie entre des maxima et minima arrêtés par l'autorité administrative. Ces bornes sont proposées après consultation des commissions paritaires départementales des baux ruraux et peuvent varier selon la nature et la qualité des biens. [S2] • Le prix initial doit respecter l'arrêté préfectoral en vigueur pour la catégorie de bien et le département. • Certaines cultures permanentes peuvent être évaluées en quantité de denrées dans le cadre prévu par le Code. [S2] [S01][S02][S03]
Que faut-il retenir sur indice national des fermages 2026 ?
L'arrêté du 11 août 2026 a été publié au Journal officiel du 13 août 2026. L'indice résulte d'une pondération de 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national à l'hectare et de 40 % de l'évolution du niveau général des prix. [S1][S8] [S01][S02][S03]
